pinjaman

Urus niaga hartanah komersial anda tidak akan ditutup melainkan pinjaman itu diluluskan. Anda juga boleh menambah baik aliran tunai jika kadar faedah untuk pinjaman adalah rendah. Jadi lebih banyak anda tahu tentang pinjaman komersial, lebih baik keputusan yang boleh anda buat tentang pelaburan hartanah komersial anda. pinjaman

Kelayakan Pinjaman: Kebanyakan anda telah memohon pinjaman kediaman dan sudah biasa dengan prosesnya. Anda memberikan kepada pemberi pinjaman dengan:

W2 dan/atau penyata cukai supaya ia boleh mengesahkan pendapatan anda,Penyata bank dan/atau pembrokeran supaya ia boleh mengesahkan aset cair dan bayaran muka anda.Secara amnya, lebih banyak pendapatan peribadi anda membuat jumlah pinjaman yang lebih tinggi yang anda layak. Anda juga boleh meminjam 95% daripada harga belian untuk 1 unit kediaman utama dengan pendapatan yang mencukupi.

Untuk pinjaman komersial, jumlah pinjaman yang akan diluluskan oleh pemberi pinjaman adalah berdasarkan terutamanya pada pendapatan operasi bersih (NOI) harta itu, bukan pendapatan peribadi anda. Ini adalah perbezaan asas antara kelayakan pinjaman kediaman dan komersial. Oleh itu, jika anda membeli bangunan komersial yang kosong, anda akan menghadapi masa yang sukar untuk mendapatkan kelulusan pinjaman kerana hartanah tersebut tidak mempunyai pendapatan sewa. Namun, jika anda

Menduduki sekurang-kurangnya 51% ruang untuk perniagaan anda; anda boleh memohon pinjaman SBA.

Mempunyai pendapatan yang mencukupi daripada harta komersil lain yang digunakan sebagai cagaran silang; terdapat pemberi pinjaman di luar sana yang mahukan perniagaan anda.

Pinjaman kepada Nilai: Pemberi pinjaman komersial cenderung lebih konservatif mengenai pinjaman kepada nilai (LTV). Pemberi pinjaman hanya akan meminjamkan amaun kepada anda sehingga nisbah NOI kepada bayaran gadai janji untuk pinjaman, yang dipanggil Nisbah Perlindungan Hutang (DCR) atau Nisbah Perkhidmatan Hutang (DSR) mestilah sekurang-kurangnya 1.25 atau lebih tinggi. Ini bermakna NOI mestilah sekurang-kurangnya 25% lebih daripada bayaran gadai janji. Dengan individualized organization lain, jumlah pinjaman adalah sedemikian rupa sehingga anda akan mempunyai aliran tunai positif bersamaan dengan sekurang-kurangnya 25% daripada pembayaran gadai janji. Jadi, jika anda membeli hartanah dengan kadar cap rendah, anda memerlukan bayaran muka yang lebih tinggi untuk memenuhi DCR pemberi pinjaman. Sebagai contoh, hartanah di California dengan had 5% selalunya memerlukan half atau lebih bayaran pendahuluan. Untuk menjadikan perkara ini lebih rumit, sesetengah pemberi pinjaman mengiklankan 1.25% DCR tetapi menaja jamin pinjaman dengan kadar faedah 2%-3% lebih tinggi daripada kadar nota! Sejak krisis kewangan pada tahun 2007, kebanyakan pemberi pinjaman komersial lebih suka mengekalkan LTV pada 70% atau kurang. LTV yang lebih tinggi mungkin untuk hartanah berkualiti tinggi dengan penyewa negara yang kukuh, mis. Walgreens atau di kawasan yang peminjam sangat biasa dan selesa. Walau bagaimanapun, anda jarang akan melihat LTV yang lebih tinggi daripada 75%. Hartanah komersial ditujukan untuk kumpulan pelabur elit jadi tidak ada pembiayaan 100%.

Kadar Faedah: Faedah untuk komersial adalah bergantung kepada pelbagai faktor di bawah:

Tempoh pinjaman: Kadar adalah lebih rendah untuk kadar tetap 5 tahun yang lebih pendek daripada kadar tetap 10 tahun. Amat sukar untuk mendapatkan pinjaman dengan kadar tetap lebih lama daripada 10 tahun melainkan hartanah tersebut mempunyai pajakan jangka panjang dengan penyewa kredit, mis. Walgreens. Kebanyakan pemberi pinjaman menawarkan pelunasan 20-25 tahun. Sesetengah kesatuan kredit menggunakan pelunasan 30 tahun. Untuk hartanah penyewa tunggal, pemberi pinjaman boleh menggunakan pelunasan 10-15 tahun.

Penarafan kredit penyewa: Kadar faedah untuk kedai ubat yang diduduki oleh Walgreens jauh lebih rendah daripada kedai ubat HyVee kerana Walgreens mempunyai penarafan S&P yang lebih kukuh.

Jenis hartanah: Kadar faedah untuk bangunan kelab malam penyewa tunggal akan lebih tinggi daripada jalur runcit berbilang penyewa kerana risikonya lebih tinggi. Apabila bangunan kelab malam itu dirampas, adalah lebih sukar untuk menjual atau menyewanya berbanding dengan jalur runcit berbilang penyewa. Kadar untuk apartmen adalah lebih rendah daripada jalur beli-belah. Kepada pemberi pinjaman, semua orang memerlukan bumbung di atas kepala mereka tidak kira apa joke, jadi kadarnya lebih rendah untuk pangsapuri.

Umur hartanah: Pinjaman untuk hartanah yang lebih baharu akan mempunyai kadar yang lebih rendah daripada yang usang. Kepada pemberi pinjaman faktor risiko untuk hartanah yang lebih tua adalah lebih tinggi, jadi kadarnya lebih tinggi.Kawasan: Jika harta tanah itu terletak di kawasan yang semakin berkembang seperti pinggir bandar Dallas, kadarnya akan lebih rendah daripada hartanah serupa yang terletak di kawasan menurun luar bandar di Arkansas. Ini adalah satu lagi sebab anda perlu mengkaji information demografi kawasan tersebut sebelum anda membeli hartanah tersebut.

Sejarah kredit anda: Begitu juga dengan pinjaman kediaman, jika anda mempunyai sejarah kredit yang baik, kadar anda lebih rendah.

Jumlah pinjaman: Dalam gadai janji kediaman, jika anda meminjam kurang wang, iaitu pinjaman yang mematuhi, kadar faedah anda akan menjadi yang withering rendah. Apabila anda meminjam lebih banyak wang, iaitu pinjaman kind sized atau very large, kadar anda akan lebih tinggi. Dalam gadai janji komersial, sebaliknya adalah benar! Jika anda meminjam pinjaman $200K kadar anda boleh menjadi 8%. Tetapi jika anda meminjam $3J, kadar anda mungkin hanya 4.5%! Dari satu segi, ia seperti mendapat harga yang lebih rendah apabila anda membeli thing dalam jumlah besar di Costco.

Pemberi pinjaman yang anda gunakan untuk memohon pinjaman. Setiap pemberi pinjaman mempunyai kadarnya sendiri. Mungkin terdapat perbezaan yang ketara dalam kadar faedah. Pemberi pinjaman wang keras selalunya mempunyai kadar faedah tertinggi. Oleh itu, anda harus bekerjasama dengan seseorang yang pakar dalam pinjaman komersial untuk membeli-belah pada kadar terendah.

Fleksibiliti prabayar: Jika anda ingin mempunyai fleksibiliti untuk prabayar pinjaman maka anda perlu membayar kadar yang lebih tinggi. Jika anda bersetuju untuk mengekalkan pinjaman untuk tempoh pinjaman, maka kadarnya lebih rendah.

Pinjaman komersial dikecualikan daripada pelbagai undang-undang pengguna yang bertujuan untuk pinjaman kediaman.

Sesetengah pemberi pinjaman menggunakan peraturan "360/365" dalam mengira faedah gadai janji. Dengan peraturan ini, kadar faedah adalah berdasarkan 360 hari setahun. Walau bagaimanapun, bayaran faedah adalah berdasarkan 365 hari dalam setahun. Dalam erti individualized organization lain, anda perlu membayar faedah tambahan 5 hari (6 hari pada tahun lompat) setiap tahun. Akibatnya, bayaran faedah sebenar anda adalah lebih tinggi daripada kadar yang dinyatakan dalam dokumen pinjaman kerana kadar faedah efektif adalah lebih tinggi.

Penalti Prabayaran: Dalam pinjaman kediaman, penalti prabayaran selalunya menjadi pilihan. Jika anda tidak mahu, anda membayar kadar yang lebih tinggi. Kebanyakan pinjaman komersial mempunyai penalti prabayar. Amaun penalti prabayaran dikurangkan atau diberhentikan setiap tahun. Contohnya bagi pinjaman kadar tetap 5 tahun, penalti prabayaran untuk tahun pertama ialah 5% daripada baki. Ia dikurangkan kepada 4% dan kemudian 3%, 2%, 1% masing-masing untuk tahun ke-2, ke-3, ke-4 dan ke-5. Untuk pinjaman saluran, jumlah prabayaran adalah besar kerana anda perlu membayar faedah antara kadar nota dan kadar US Treasure yang setara untuk keseluruhan baki pinjaman untuk baki tempoh pinjaman. Penalti prabayaran ini dipanggil defeasance atau penyelenggaraan hasil.

Yuran Pinjaman: Dalam gadai janji kediaman, pemberi pinjaman mungkin menawarkan pilihan "tiada mata, tiada kos" kepada anda jika anda membayar kadar yang lebih tinggi. Pilihan sedemikian tidak tersedia dalam gadai janji komersial. Anda perlu membayar antara ½ hingga 1 mata yuran pinjaman, kos penilaian, yuran laporan penilaian alam sekitar dan yuran pemprosesan/pengunderaitan. Pemberi pinjaman biasanya mengeluarkan kepada peminjam Surat Faedah (LOI) jika ia berminat untuk meminjamkan wang kepada anda. LOI menyatakan jumlah pinjaman, kadar faedah, tempoh pinjaman dan yuran. Sebaik sahaja peminjam membayar kira-kira $5000 untuk yuran permohonan pinjaman untuk laporan pihak ketiga (penilaian, fasa I, tinjauan), pemberi pinjaman mula menaja jamin pinjaman. Ia memerintahkan penilaiannya sendiri menggunakan penilai MAI (Ahli Institut Penilai) yang telah diluluskan terlebih dahulu. Jika pemberi pinjaman meluluskan pinjaman dan anda tidak menerimanya, maka pemberi pinjaman menyimpan semua yuran.

Jenis Pinjaman: Walaupun terdapat pelbagai jenis pinjaman komersial, kebanyakan pelabur sering menghadapi 3 jenis pinjaman komersial utama:

1. Pinjaman Pentadbiran Perniagaan Kecil atau SBA. Ini adalah pinjaman yang dijamin kerajaan untuk hartanah yang diduduki pemilik. Apabila anda menduduki 51% atau lebih ruang dalam bangunan (stesen minyak atau inn dianggap sebagai harta yang diduduki pemilik), anda layak untuk program ini. Manfaat utama ialah anda boleh meminjam sehingga 90% daripada harga yang dibeli.

2. Pinjaman portfolio. Ini adalah jenis pinjaman komersial di mana pemberi pinjaman menggunakan wang mereka sendiri dan menyimpan dalam kunci kira-kira sehingga matang. Pemberi pinjaman selalunya lebih fleksibel kerana ia adalah wang mereka. Contohnya Tebing Barat Timur, Bank AS dan beberapa syarikat insurans hayat adalah pemberi pinjaman portfolio. Pemberi pinjaman ini memerlukan peminjam untuk menyediakan jaminan peribadi untuk pembayaran pinjaman. Dan dengan itu pinjaman ini adalah pinjaman rekursa.

3. Pinjaman konduit atau pinjaman CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities). Ini adalah program pinjaman komersial yang sangat famous sebelum kemelesetan 2007 di mana saiz pasarannya melebihi $225 Billion pada